Cos’è il Reverse Charge?
Nelle transazioni immobiliari tra persone giuridiche molto spesso non si ricorre ad un regime fiscale in materia IVA introdotta dal DPR 633/72 (Reverse Charge o inversione contabile). Quest’ultimo è uno strumento importante che permette lo sgravio di un costo iniziale che può essere anche di cifre molto alte. È pur vero che l’IVA “è una partita di giro” e quindi verrà portata in detrazione dall’acquirente, ma è altrettanto vero che a fronte di un acquisto di un immobile, per esempio dal costo di 1.000.000,00 euro, l’imposta vale 220.000,00 euro e quindi, il Reverse Charge, permette di evitare l’esborso immediato di tale cifra.
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza in merito.
A chi è rivolto?
Il Reverse Charge è rivolto soprattutto a compravendite immobiliari di natura industriali e/o commerciali, ovvero ove solitamente la natura del rapporto è tra due soggetti giuridici. Quindi, sia il venditore che l’acquirente sono società o ditte a regime fiscale.
Anche le transazioni immobiliari di natura residenziale possono essere assoggettate a regime IVA del Reverse Charge, purché gli attori della transazione siano aziende o ditte.
Come funziona il Reverse Charge?
Il Reverse Charge determina l’inversione contabile dell’IVA. Normalmente, l’imposta ricade sull’acquirente, mentre in forza di inversione la stessa non viene addebitata in fattura al destinatario dei beni. Il compito di integrare l’importo della fattura con l’imposta sul valore aggiunto non viene però meno ma ricade in capo al cessionario/acquirente.
La parte acquirente chiederà al venditore la facoltà di avvalersi del Reverse Charge. Il venditore concede, nella maggior parte dei casi, tale possibilità fiscale alla parte acquirente indicando in fattura alla voce “IVA” la disposizione di legge per cui è applicabile tale diritto.
Premesso che mi rivolgo esclusivamente alla compravendita immobiliare e non ad altri campi, vi sono alcuni casi in cui tale regime fiscale agevolato non è applicabile. Ad esempio, secondo il DPR 633/72 art. 10 comma 8-bis, il venditore non deve essere l’impresa di costruzione o l’impresa che abbia effettuato sullo stesso immobile lavori di ristrutturazione di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (inserire link), entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento.
Acquisto di immobili provenienti da banche o fondi immobiliari
Il mercato immobiliare oggi si è arricchito di un settore qualche anno fa quasi inesistente. Banche, società finanziarie e di leasing immobiliare sono state costrette a riprendere il possesso di numerosi immobili che altrettanti imprenditori non sono riusciti a pagare attivando la risoluzione contrattuale con conseguente riconsegna dei beni nei confronti dei soggetti che, attraverso il finanziamento, avevano acquisito il possesso materiale degli immobili. Alcuni istituti di credito hanno ceduto a società di gestione immobiliare (fondi) un notevole quantitativo di questi beni immobili. Nella compravendita di questa tipologia di immobile è sempre possibile l’applicazione del Reverse Charge previa disponibilità della parte venditrice all’applicazione di tale regime fiscale e purché sussistano i requisiti previsti dalla normativa vigente in materia di Reverse Charge.
Leasing e Reverse Charge
È superfluo chiedere l’applicazione del Reverse Charge al venditore se l’acquisto avviene beneficiando dell’intervento di una società di leasing immobiliare. In questo caso, infatti, l’IVA verrà detratta interamente su ogni canone periodico fino al canone di riscatto finale. Pertanto, per beneficiare dell’inversione dell’imposta IVA conviene pagare l’immobile o con provvista propria o con strumento finanziario del mutuo bancario.
Rent to buy e Reverse Charge
Il rento to buy o, in italiano, locazione con patto di futura vendita, è uno strumento finanziario non convenzionale che non può prescindere dalla volontà e disponibilità della parte venditrice alla concessione dello stesso. La parte venditrice, quindi,